Gayrimenkul hukuku; taşınmazların alım satımını, kiralanmasını, tapu kayıtlarını ve mülkiyetten doğan uyuşmazlıkları kapsar. Taşınmaz çoğu aile için en büyük birikimdir; bu nedenle tapu ve kira işlemlerindeki bir hata uzun yıllar süren davalara yol açabilir.
Aslan & Avşar Hukuk Bürosu olarak Diyarbakır’da tapu iptal ve tescil, kira ve tahliye, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve kamulaştırma davalarını yürütüyor; satış, kira ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanmasında danışmanlık veriyoruz.
Gayrimenkul Hukuku alanında verdiğimiz hizmetler
- 01Tapu iptal ve tescil
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), vekâlet görevinin kötüye kullanılması, hile ve ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali.
- 02Kira tespit ve uyarlama
Beş yılını dolduran kiralarda kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesi, uyarlama davaları.
- 03Tahliye davaları
İhtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira borcunun ödenmemesi ve yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye.
- 04Ortaklığın giderilmesi
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazların aynen taksim veya satış yoluyla paylaştırılması (izale-i şuyu).
- 05Kat mülkiyeti
Aidat ve ortak gider alacakları, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, yönetim planı uyuşmazlıkları.
- 06Kamulaştırma
Bedel tespiti ve tescil davaları, kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat.
- 07Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi
Taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle tazminat ve müdahalenin sona erdirilmesi.
- 08Sözleşme danışmanlığı
Satış vaadi, kira ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması; tapu ve imar durumunun incelenmesi.
Kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür:
- İhtiyaç: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı.
- Tahliye taahhüdü: kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesi.
- İki haklı ihtar: bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle iki kez yazılı ihtar çekilmesi.
- Temerrüt: ödenmeyen kira için verilen en az otuz günlük sürede borcun ödenmemesi.
- On yıllık uzama süresi: uzama süresinin dolmasından sonra, fesih bildirim sürelerine uyularak sebep gösterilmeden fesih.
Kira ilişkisinden doğan davalarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa tutanak mahkeme kararı gibi icra edilebilir.
Miras kalan taşınmazlarda paylaşım
Miras yoluyla birden fazla kişiye geçen ev, arsa veya tarlada mirasçılar anlaşamazsa her biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa taksim edilir; bölünemiyorsa açık artırmayla satılarak bedeli paylaştırılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Murisin, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazını sağlığında satış gibi göstererek devrettiği durumlarda ise muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir; bu dava zamanaşımına tabi değildir.
Gayrimenkul ve Kira alanında önemli süreler
Hukukta sürenin kaçırılması çoğu zaman hakkın kaybı anlamına gelir. Aşağıdaki süreler en sık karşılaşılanlardır; somut olayda sürenin ne zaman başladığı ayrıca değerlendirilmelidir.
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Tahliye taahhüdüne dayalı takip veya dava | 1 ay (taahhüt edilen tarihten itibaren) | TBK m. 352/1 |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye davası | Sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay | TBK m. 350 |
| Yeni malikin ihtiyaç bildirimi | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava | TBK m. 351 |
| Kira borcunda ödeme süresi (konut ve çatılı işyeri) | En az 30 gün | TBK m. 315 |
| Kat malikleri kurulu kararının iptali | Toplantıya katılan için 1 ay; katılmayan için öğrenmeden 1 ay, her hâlde 6 ay | KMK m. 33 |
| Önalım (şufa) hakkının kullanılması | Bildirimden itibaren 3 ay, her hâlde 2 yıl | TMK m. 733 |
Gayrimenkul ve Kira alanında çalışan avukatlarımız
Diyarbakır’daki büromuzda bu alandaki dosyalar aşağıdaki avukatlar tarafından yürütülür.
Sıkça sorulan sorular
Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?
Konut kiralarında yenilenen dönemdeki artış, tarafların anlaşması ne olursa olsun bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süren kiralarda ise taraflar anlaşamazsa hâkim; emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu ve TÜFE oranını dikkate alarak yeni kirayı belirler.
Tahliye taahhüdü hangi koşullarda geçerlidir?
Taahhüdün yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve boşaltma tarihinin belli olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütler geçersiz sayılır. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya veya mahkemeye başvurmalıdır.
Kiracı kirayı ödemiyor, ne yapabilirim?
İcra dairesi aracılığıyla tahliye talepli ödeme emri gönderilebilir. Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilir; borç bu sürede ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenir. Ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, yıl sonunda tahliye davası açma hakkı verir.
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine ne yapılabilir?
Yönetici veya kat maliklerinden biri, borçlu hakkında icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Ödenmeyen ortak gider ve avans payı için aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenebilir. Kiracı da, kirasından düşmek üzere, aidattan kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur.
Belgelerinizle birlikte arayın; izlenebilecek yolları, süreleri ve riskleri birlikte değerlendirelim.
İlgili faaliyet alanları
Son güncelleme: · Aslan & Avşar Hukuk Bürosu
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için bir avukata danışın.