Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı korur: kira sözleşmesinin süresi bitti diye kiracı evden çıkarılamaz, sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar. Kiraya veren ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak sayılan sebeplerden biri varsa tahliye isteyebilir. Bu sebeplerin her biri farklı bir süreye ve usule bağlıdır.
Tahliye sebepleri
| Sebep | Süre ve usul | Dayanak |
|---|---|---|
| Yazılı tahliye taahhüdü | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava | TBK m. 352/1 |
| Konut veya işyeri ihtiyacı | Sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde dava | TBK m. 350/1 |
| Yeniden inşa ve imar | Sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde dava | TBK m. 350/2 |
| Yeni malikin ihtiyacı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava | TBK m. 351 |
| İki haklı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava | TBK m. 352/2 |
| Kira borcunun ödenmemesi (temerrüt) | En az 30 günlük süre verilerek ihtar, sonra dava veya icra | TBK m. 315 |
| Kiracının aynı yerde oturmaya elverişli konutu olması | Sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde dava | TBK m. 352/3 |
| On yıllık uzama süresinin dolması | Fesih bildirim sürelerine uyarak, sebep göstermeden | TBK m. 347 |
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir ve en hızlı tahliye yoludur. Geçerli olması için:
- Yazılı olmalı ve kiracı tarafından imzalanmalıdır.
- Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır; sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhüt geçersizdir.
- Tahliye tarihi belli olmalıdır.
- Aile konutu niteliğindeki kiralananda eşin rızası aranır.
Uygulamada tarihleri boş bırakılarak imzalatılan taahhütlere sık rastlanır. Kiracı, tarihin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ancak yazılı delille ispatlayabilir. Bu nedenle kiracıların tarih kısmı boş belgeyi imzalamaması gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Tahliye sağlandıktan sonra kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi hâlde son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat öder.
Kirasını ödemeyen kiracı
Kira ödenmiyorsa iki yol vardır. Birincisi, icra dairesinden tahliye talepli ödeme emri gönderilmesidir: kiracı otuz gün içinde ödemez ve yedi gün içinde itiraz etmezse icra mahkemesinden tahliye istenir. İkincisi, noter aracılığıyla otuz günlük süre verilerek ihtar çekilmesi ve süre sonunda tahliye davası açılmasıdır. Ayrıca bir kira yılı içinde iki ayrı ay için çekilen haklı ihtar, kira yılı sonunda tahliye davası açma hakkı verir.
Arabuluculuk ve dava
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge, mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam gibi icraya konulabilir. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Kira tespit davası, kat mülkiyeti ve tapu uyuşmazlıkları için Gayrimenkul ve Kira Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
İlgili faaliyet alanıGayrimenkul HukukuTapu iptal ve tescil, kira ve tahliye, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve kamulaştırma uyuşmazlıkları.
Son güncelleme: · Aslan & Avşar Hukuk Bürosu
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için bir avukata danışın.
